作家：熊园、穆仁文 （熊园 系国盛证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

事件：11月13日下昼，财政部、税务总局、住房城乡成就部发布《对于促进房地产市集安祥健康发展关连税收策略的公告》。

中枢不雅点：本次房地产关连税收策略治愈是本轮一揽子稳增长策略的紧迫构成部分，是稳地产的税收策略安排、本次治愈主要汇注在契税和升值税方面，地盘升值税预征率下限也有调降，有助于镌汰住户购房资本、缓解房企现款流压力，对于安祥房地产市集具有紧迫有趣有趣。往后看，不绝辅导：现时策略的底层逻辑已转移，尤其是中央加杠杆的思象空间彰着掀开，更多新的增量策略应正在储备、并有望持续出台，短期紧盯12月的政事局会议和中央经济责任会议。

1、布景看，本次房地产关连税收策略治愈是本轮一揽子稳增长策略的紧迫构成部分，是稳地产的税收策略安排。

2、现时看，个东谈主在房地产交游历程中，买方主要波及契税、印花税，卖方主要波及升值税及附加、个东谈主所得税、地盘升值税、印花税等，关连税率主要与房屋套数、购房时候、住宅性质等挂钩。（后附详确表格）

3、本轮税收策略治愈主要汇注在契税和升值税方面，契税治愈了税率分袂圭臬（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了治愈。此外，还将各地区地盘升值税预征率下限斡旋调降0.5个百分点。

4、影响看，契税分袂圭臬的治愈、一线城市非普宅升值税的治愈有助于镌汰住户购房资本，地盘升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于安祥房地产市集具有紧迫有趣有趣。

5、往后看，不绝辅导：现时策略的底层逻辑已转移，尤其是中央加杠杆的思象空间彰着掀开，更多新的增量策略应正在储备、并有望持续出台。

正文如下：

1、布景看，本次房地产关连税收策略治愈是本轮一揽子稳增长策略的紧迫构成部分，是稳地产的税收策略安排。10.12财政部发布会上，蓝佛安部长即暗意“重叠期骗所在政府专项债券、专项资金、税收策略等用具，相沿股东房地产市集止跌回稳”、“正在攥紧盘考明确与取消庸俗住宅和非庸俗住宅圭臬相衔尾的升值税、地盘升值税策略”。11.8东谈主大常委会发布会上，进一步指出“相沿房地产市集健康发展的关连税收策略，已按措施报批，近期行将推出”。因此，腹地房地产关连税收策略治愈基本适当预期，是一揽子稳增长策略的紧迫构成部分。

2、现时个东谈主在房地产交游历程中，买方主要波及契税、印花税，卖方主要波及升值税及附加、个东谈主所得税、地盘升值税、印花税等，关连税率主要与房屋套数、购房时候、住宅性质等挂钩。（后附详确表格）

>个东谈主买方：主要波及契税、印花税。其中，契税按照建筑面积、家庭住房套数信服，90平米及以内的住房，首套和二套契税均按1%交纳；90平米以上的住房，首套契税按1.5%、二套按2%交纳；三套及以上的住房，不管房屋面积，契税均按3%交纳。个东谈主销售或购买住房暂免征收印花税。

>个东谈主卖方：主要波及升值税、个东谈主所得税、地盘升值税、印花税。根据购房时候，有三种情况：1）转让2年以内的住房，升值税按照5%交纳；个东谈主所得税根据是否有原值根据分别交纳；免征地盘升值税和印花税；2）转让2年及以上5年以内的住房，个东谈主所得税根据是否有原值根据分别交纳；免征升值税、地盘升值税和印花税；3）转让5年及以上的住房，如果是“家庭惟一世存用房”、免征个东谈主所得税，不然根据是否有原值根据分别交纳；免征升值税、地盘升值税和印花税。

>普宅和非普宅互异：普宅和非普宅的税收互异现在主要汇注四个一线城市，主要反应在升值税和地盘升值税方面。除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，在其他城市，对个东谈主销售购买2年以上的住宅，不区分庸俗住宅和非庸俗住宅，一律免征升值税。在上述四个一线城市，对个东谈主销售购买2年以上的庸俗住宅免征升值税，非庸俗住宅要征收升值税。在地盘升值税方面，对建造销售升值率低于20%的庸俗圭臬住宅，免征地盘升值税，而非庸俗住宅不享受这项税收优惠。

3、本轮税收策略治愈主要汇注在契税和升值税方面，契税治愈了税率分袂圭臬（一线城市二套宅券税有调降），对一线城市的普宅和非普宅挂钩的升值税作念了治愈。此外，还将各地区地盘升值税预征率下限斡旋调降0.5个百分点。

>契税方面：并未奏凯调降税率，而是将首套1%和1.5%、二套1%和2%的分袂圭臬从90平米提高至140平米。因此，本次治愈主如果镌汰了购房者在购买90平米-140平米住宅时的资本，对90平米以内以及140平米以上的住宅莫得影响。同期，明确了北京、上海、广州、深圳4个城市不错与其他地区斡旋适用家庭第二套住宅券税优惠策略，在新政之后，不逾越140平米的住宅契税也将降至1%，140平米以上住宅的契税将降至2%。

>升值税方面：主如果取消了2年以上非庸俗住宅升值税，2年以内的普宅和非普宅仍要交纳升值税。需要珍惜的是，现在北上广深四个一线城市对普宅和非普宅认定有所减轻，如北京暗意“应时取消庸俗住宅和非庸俗住宅圭臬”等，但仍未明确取消。因此，短期一线城市非普宅可能仍不享受这一税收优惠，后续一线城市可能进一步取消普宅和非普宅认定。

>地盘升值税预征率：将地盘升值税预征率下限镌汰0.5个百分点。治愈后，除保险性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。地盘升值税预纳税指的是在还莫得正确缱绻出房地产花式升值率的情况下，为确保税款安祥，均匀的流入国库，而采用的事前征收地盘升值税的主见，调降预征率有助于缓解企业现款流压力。

4、影响看，契税分袂圭臬的治愈、一线城市非普宅升值税的治愈有助于镌汰住户购房资本，地盘升值税预征率的下调则有助于缓解房企现款流压力，对于安祥房地产市集具有紧迫有趣有趣。本年1-10月，30大中城商品房成交套均面积为109.7平米（一线城市108.9平米、二线城市123.7平米、三线城市88.3平米），本次契税税率分袂圭臬提高至140平后，有望股东住户购房资本着落。同期，地盘升值税预征率的下调后，短期房企预缴税款将着落，能缓解房企短期现款流压力。

5、往后看，不绝辅导：现时策略的底层逻辑已转移，尤其是中央加杠杆的思象空间彰着掀开。9.24一揽子金融策略、9.26政事局会议、10.12财政部发布会、11.8东谈主大常委会发布会后，一系列策略加速落地，既有着眼当下的策略、也有藏身永远的轨制安排，指向现时策略的底层逻辑照旧转移，尤其是中央加杠杆的空间彰着掀开。往后看，更多新的增量策略应正在储备、并有望持续出台，可能的包括：年底再降准、来岁一季度可能进一步降息，新一轮铺张补贴，提高生养补贴等东谈主口关连的举措，中央更猛进度的参与地产收储，成就更多区域发展贪图，磋磨更多大型基建花式，提前下达2025年部分专项债额度等等。

风险辅导：策略力度超预期，所在债务风险演化超预期，经济下行超预期等。

议论东谈主：熊园，国盛证券首席经济学家；穆仁文，国盛宏不雅分析师；刘新宇，国盛宏不雅分析师；杨涛，国盛宏不雅分析师；刘安林亚博买球app，国盛宏不雅分析师；朱慧，国盛宏不雅分析师；薛舒宁，国盛宏不雅盘考助理。